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25 de Agosto de 2019

Quando eu terei o direito de preferência na compra de um imóvel?

Ana Paula Ribeiro, Advogado
Publicado por Ana Paula Ribeiro
ano passado

O locatário (inquilino), de qualquer espécie de locação, residencial ou não, pode ter direito de preferência na aquisição do imóvel locado. Prevista no artigo 27, da Lei do inquilinato (Lei 8.245-91), que assim dispõe:

Lei nº 8.245. Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.

O direito de preferência trata-se de norma restritiva de propriedade do locador, afetando diretamente o atributo de disposição, devendo-se observar as formas de disposição descritas no artigo 27 e 33, cujo rol é taxativo, ou seja, sem ampliação. Sendo assim, em qualquer outra forma de disposição, o locatário não terá o direito de preferência. Perceba o que dispõe o art. 33:

Lei nº 8.245. Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.

A Lei garante ao locatário a preferência na compra do imóvel por ele alugado pela as mesmas condições que fora oferecido a terceiros, tais como preço, forma e prazo de pagamento, exigindo que o locador comunique ao locatário para que este manifeste ou não seu interesse, conforme preconiza o parágrafo único do artigo 27.

Lei nº 8.245. Art. 27. Parágrafo Único. A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.

Diante disso, é obrigação do locador notificar o locatário caso queira alienar o bem. Essa notificação pode ser judicial, extrajudicial, ou, ainda, pode o locador optar pelo envio via Carta Registrada, devendo constar todas as condições do negócio e a informação se há algum ônus gravado no bem.

Recebida a notificação, o locatário deverá se manifestar, por escrito, no prazo de 30 dias para dizer se tem interesse na compra e se aceita ou não as condições da venda, sob pena de preclusão, ou seja, não mais poder exercitar tal direito.

A aceitação deve ser inequívoca, feita por meio eficaz.

O locatário não tendo interesse o imóvel poderá ser vendido. Caso o locatário aceite a proposta e o locador desista do negócio, caberá apenas ao locatário pleitear perdas e danos (danos emergentes e lucros cessantes). Não é necessário provar culpa do locador, apenas provará a extensão do dano, como exemplo a valorização do imóvel que traria lucro ao locatário.

Se o locatário aceitar e posteriormente desistir, o locador poderá pleitear perdas e danos em ação de indenização.

E se o imóvel for vendido sem a comunicação do locatário?

Se o locatário não for comunicado da venda sendo preterido do seu direito de preferência, poderá ingressar com ação real de adjudicação para haver para si o imóvel alienado a terceiros. Os requisitos específicos da ação de adjudicação estão descritos no artigo 33 da Lei 8.245 (acima mencionado), quais sejam:

  1. Contrato de Locação escrito e averbado junto à matrícula do imóvel, no mínimo 30 dias antes da alienação;
  2. Propositura da demanda no prazo de 6 meses a partir do registro da venda na matrícula do imóvel;
  3. Depósito, pelo locatário-autor, do valor pelo qual foi alienado o imóvel, acrescido das despesas de transferência.

Ainda, por ser direito real e, como tal, nos termos dos artigos 73 do CPC, os cônjuges devem participar. Bem como, o locador e o adquirente.

É de grande importância o conhecimento de cada situação para que nenhuma das partes responda por perdas e danos.

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